Toa Jannink, een Nederlandse makelaar die sinds 2016 in Parijs woont en werkt, merkt een duidelijke verschuiving in de Parijse vastgoedmarkt. In een openhartig gesprek vertelt ze hoe de markt in het voordeel van kopers is veranderd, met meer onderhandelingsruimte en dalende prijzen in veel arrondissementen. Toch blijven de toplocaties, zoals het zevende arrondissement, grotendeels immuun voor deze trend. Ze belicht de unieke aspecten van de Franse makelaardij en geeft een inkijkje in de dynamiek van de Parijse huizenmarkt.
Scroll down for the English text
Van Nederland naar Parijs: een nieuwe start
‘Het regent hier al de hele dag,’ lacht Toa als we haar telefonisch spreken. De Nederlandse makelaar woont en werkt sinds 2016 in Parijs. Ze vertelt over haar verhuizing naar de Franse hoofdstad. ‘Mijn man beloofde me dat het weer beter zou zijn dan in Nederland, maar het regent hier bijna net zo vaak!’
Ze legt uit hoe ze in Parijs terechtkwam: ‘In september 2016 besloten we samen te verhuizen, toen mijn man, die ik in Nederland ontmoette als expat, terugging naar Frankrijk. In 2019, vlak voor de pandemie, begon ik met mijn opleiding tot makelaar.’
Franse makelaardij: anders dan thuis
Toa legt uit dat er verschillen zijn tussen de makelaardij in Frankrijk en Nederland. ‘In Frankrijk gelden andere regels. Zo mag je hier niet overbieden, wat inhoudt dat de vraagprijs de maximale prijs is die je kunt betalen. Daarom worden de vraagprijzen altijd wat hoger ingezet, zodat de verkopers nog kunnen zakken.’
’Als makelaar kun je hier alleen een woning verkopen van eigenaren met wie je een contract hebben, exclusief of niet-exclusief. Door deze regel worden woningen vaak door meerdere makelaars aangeboden.’
Ze voegt een interessant detail toe over het biedingsproces: ‘In Frankrijk geldt dat zodra de eigenaar een bod heeft geaccepteerd, hij geen andere biedingen meer mag aannemen. De koper daarentegen heeft tot 10 dagen na het ondertekenen van het voorlopige contract bij de notaris bedenktijd.’
Deze regels hebben gevolgen voor de transparantie en dynamiek van de markt, legt Toa uit. ‘Hierdoor is de woningmarkt in Parijs behoorlijk onoverzichtelijk. Als potentiële koper moet je je eigenlijk bij alle makelaars inschrijven om een volledig beeld te krijgen van het beschikbare aanbod. Het maakt het zoeken een stuk ingewikkelder dan in Nederland.’
De Parijse vastgoedmarkt: trends en veranderingen
De huidige situatie op de Parijse vastgoedmarkt komt ter sprake. Sinds 2023 is er een algemene trend van dalende prijzen, voornamelijk door stijgende hypotheekrentes en economische onzekerheid. In sommige arrondissementen is de verkoopprijs zelfs gezakt onder de magische grens van 10.000 euro per vierkante meter.
Toa nuanceert dit beeld: ‘In grote lijnen klopt dit voor Parijs, maar in het zesde en vooral het zevende arrondissement, waar ik voornamelijk werk, ligt het iets anders. De vraagprijzen blijven hier op een hoog niveau, al merken we wel dat er nu over vrijwel alles wordt onderhandeld. Tot wel tien procent van de vraagprijs.’
Ze voegt een interessant detail toe: ‘Renovatiekosten zijn enorm gestegen. De gemiddelde verbouwingsprijs is verdubbeld, van 1.000 naar 2.000 euro per vierkante meter. Dit heeft natuurlijk invloed op wat kopers bereid zijn te betalen, vooral voor appartementen die opgeknapt moeten worden.’
‘De gestegen verbouwingskosten hebben ook de voorkeuren van kopers veranderd,’ vervolgt Toa. ‘We zien nu dat mensen vooral zoeken naar woningen waar weinig tot niets aan hoeft te gebeuren, hooguit een likje verf. Een paar jaar geleden was het heel normaal dat alles grondig werd gerenoveerd, zelfs als het er nog prima uitzag. Maar die tijden zijn voorbij.’
Het zevende arrondissement: een wereld op zich
Over de prijzen in haar werkgebied zegt Toa: ‘In het zesde en zevende arrondissement zijn de prijzen gestagneerd. Wat je wel ziet: de prijzen van appartementen op de begane grond en eerste etage zijn wat omlaag gegaan. Dit komt door de afgelopen lockdowns; mensen willen niet meer in deze toch wat donkere woningen zitten. Eenzelfde ontwikkeling zie je bijvoorbeeld ook voor appartementen met een atypische, oftewel een niet-standaard indeling die niet makkelijk aan te passen is.’
Toa geeft een voorbeeld van de prijzen in het zevende arrondissement: ‘Laatst ging een appartement in de Rue du Bac zonder badkamer en in geheel oude staat weg voor 16.000 euro per vierkante meter. Dat was echt verbazingwekkend! Het is vrij ongebruikelijk dat er onder de 10.000 euro wordt verkocht; de prijzen liggen meestal tussen 10.000 en 17.000 euro per vierkante meter.’
‘Die hoge prijzen gelden vooral voor het gebied tussen Boulevard Saint-Germain en Boulevard des Invalides in het zevende arrondissement. Dit is het duurste deel van Parijs. Hier vind je geen 19e-eeuwse Haussmanniaanse gebouwen, maar veel oudere huizen met balkenplafonds van vier meter hoog. Vaak hebben deze panden geen lift en zijn de appartementen veelal gedateerd.’
Gegoede Franse families
Toa vertelt over de bijzondere dynamiek in het zevende arrondissement: ‘Er zijn eigenlijk drie gewilde wijken in het zevende, en het is fascinerend hoe gehecht de bewoners zijn aan hun omgeving. Het gaat vaak om gegoede Franse families die al generaties in dezelfde buurt wonen. Verhuizen naar een ander deel van het arrondissement is voor velen een te grote stap, zelfs als het maar een paar straten verderop is. De meesten willen het liefst in hun eigen straat blijven wonen.’
‘Sommige mensen wonen bijvoorbeeld ten oosten van Boulevard des Invalides en zetten nooit een stap in westelijke richting. Ze zeggen letterlijk: “Daar komen we nooit” – alsof het een andere wereld is. Het is een beetje snobistisch, maar ze zijn er veelal opgegroeid. Ouders zoeken zelfs voor hun kinderen woningen vlakbij, want met de bus naar je ouders reizen is voor velen ondenkbaar.’
Werken als makelaar: uitdagingen en voldoening
Op de vraag wat het werk zo leuk maakt, antwoordt Toa enthousiast: ‘Het is de dynamiek: elke dag is anders. Steeds nieuwe mensen, andere woningen. En je staat mensen bij met een grote stap in hun leven, want zo kun je de aankoop van een huis wel zien. En daar probeer je ze zo goed mogelijk bij te helpen.’
‘Je moet als makelaar veel overleggen en regelen met verschillende partijen, zoals de VVE of de architect die de verbouwing gaat leiden. Het is dan wel eens een uitdaging om alles in zo’n goed mogelijke banen te leiden. Vaak hebben de kopers het idee dat alles zo makkelijk ging. Ze moesten eens weten!’
Leven in Frankrijk: sociale contacten en vrije tijd
Tot slot vertelt Toa over het leven in Frankrijk. ‘Sociale contacten leggen is hier makkelijker dan in Nederland. Je maakt snel vrienden op het werk en gaat vaak uit eten met collega’s. Wel is er een ongeschreven regel: tijdens de lange lunches praat je nooit over werk! Ook niet als we na het werk nog iets gaan drinken.’
‘Zelf woon ik in een plaats net boven Parijs, maar ik ben vaak ook in het weekend in de stad te vinden. Er is altijd wel iets te doen, wat het leven hier zo boeiend maakt.’
© Monsieur Plusfours 2024. Tekst: Ronald de Nijs; foto: Toa Jannink
MELD JE AAN VOOR ONZE GRATIS NIEUWSBRIEF!
Door je in te schrijven ga je akkoord met ons privacybeleid en ontvang je automatisch onze nieuwsbrief, net zolang totdat je je weer afmeldt.
Dutch Real Estate Agent: ‘Paris Housing Market Shifts in Favor of Buyers, but Prime Locations Remain Expensive’
Toa Jannink, a Dutch real estate agent who has lived and worked in Paris since 2016, observes a clear shift in the Parisian real estate market. In an open conversation, she explains how the market has changed in favor of buyers, with more room for negotiation and falling prices in many districts. However, prime locations, such as the 7th arrondissement, remain largely immune to this trend. She highlights the unique aspects of the French real estate industry and offers insights into the dynamics of the Paris housing market.
From the Netherlands to Paris: A Fresh Start
‘It’s been raining all day here,’ laughs Toa when we speak to her by phone. The Dutch real estate agent has lived and worked in Paris since 2016. She talks about her move to the French capital. ‘My husband promised me the weather would be better than in the Netherlands, but it rains here almost as often!’
She explains how she ended up in Paris: ‘In September 2016, we decided to move together when my husband, whom I met as an expat in the Netherlands, returned to France. In 2019, just before the pandemic, I began my training as a real estate agent.’
French Real Estate: Different from Back Home
Toa explains that there are differences between real estate in France and the Netherlands. ‘In France, different rules apply. For example, you can’t bid over the asking price here, meaning the asking price is the maximum you can pay. That’s why asking prices are often set a bit higher, so sellers have room to negotiate.’
‘As an agent, you can only sell properties from owners with whom you have a contract, either exclusive or non-exclusive. Because of this rule, properties are often listed with multiple agencies.’
She adds an interesting detail about the bidding process: ‘In France, once a seller accepts an offer, they cannot accept any other bids. On the other hand, the buyer has a 10-day cooling-off period after signing the preliminary contract with the notary.’
These rules impact the transparency and dynamics of the market, Toa explains. ‘This makes the Paris housing market quite confusing. As a potential buyer, you need to register with all the agencies to get a complete picture of what’s available. It makes the search much more complicated than in the Netherlands.’
The Paris Real Estate Market: Trends and Changes
The current situation in the Paris real estate market comes up. Since 2023, there has been a general trend of falling prices, mainly due to rising mortgage rates and economic uncertainty. In some districts, sale prices have even dropped below the magic threshold of €10,000 per square meter.
Toa offers a more nuanced view: ‘Overall, this is true for Paris, but in the 6th and especially the 7th arrondissement, where I primarily work, it’s a bit different. Asking prices here remain high, although we are seeing negotiations on almost everything, up to 10% of the asking price.’
She adds an interesting detail: ‘Renovation costs have skyrocketed. The average renovation price has doubled, from €1,000 to €2,000 per square meter. This, of course, affects what buyers are willing to pay, especially for apartments that need work.’
‘This increase in renovation costs has also changed buyers’ preferences,’ Toa continues. ‘We now see that people are primarily looking for homes that need little to no work, maybe just a coat of paint. A few years ago, it was common for everything to be completely renovated, even if it still looked fine. But those days are over.’
The 7th Arrondissement: A World of Its Own
Regarding prices in her work area, Toa says: ‘In the 6th and 7th arrondissement, prices have stagnated. What you do see is that prices for ground floor and first-floor apartments have dropped. This is due to the recent lockdowns; people no longer want to live in these somewhat darker spaces. A similar trend is happening with apartments that have an atypical layout, which is difficult to change.’
Toa gives an example of prices in the 7th arrondissement: ‘Recently, an apartment on Rue du Bac, with no bathroom and in completely old condition, sold for €16,000 per square meter. That was truly astonishing! It’s quite unusual for anything to sell for less than €10,000 per square meter here; prices are typically between €10,000 and €17,000 per square meter.’
‘These high prices mostly apply to the area between Boulevard Saint-Germain and Boulevard des Invalides in the 7th arrondissement. This is the most expensive part of Paris. Here, you won’t find 19th-century Haussmann buildings, but much older houses with four-meter-high beamed ceilings. Often, these buildings have no elevator, and the apartments are largely outdated.’
Affluent French families
Toa talks about the unique dynamics in the 7th arrondissement: ‘There are actually three coveted neighborhoods in the 7th, and it’s fascinating how attached the residents are to their surroundings. It’s often affluent French families who have lived in the same neighborhood for generations. Moving to another part of the arrondissement is a big step for many, even if it’s just a few streets away. Most people prefer to stay in their own street.’
‘For example, some people live east of Boulevard des Invalides and never go to the west. They literally say, “We never go there”—as if it’s another world. It’s a bit snobbish, but many grew up here. Parents even look for homes nearby for their children because taking the bus to visit is unthinkable for many.’
Working as a Real Estate Agent: Challenges and Rewards
When asked what makes her work so enjoyable, Toa responds enthusiastically: ‘It’s the dynamics: every day is different. Different people, different homes. And you’re helping people with a big step in their lives, which buying a house certainly is. And I try to assist them as best as I can.’
‘As an agent, you have to coordinate with many different parties, like the homeowners’ association or the architect managing the renovation. It can be a challenge to keep everything running smoothly. And often the buyers think everything, oh, everything went so easily. If only they knew!’
Living in France: Social Life and Leisure
Finally, Toa talks about life in France. ‘Making social connections is easier here than in the Netherlands. You quickly make friends at work and often go out to eat with colleagues. There’s an unwritten rule, though: during long lunches, you never talk about work! Not even if we grab drinks after work.’
She concludes: ‘I live just north of Paris, but I’m often in the city on weekends. There’s always something to do, which makes life here so fascinating.’
SIGN UP FOR OUR FREE NEWSLETTER!
You will automatically receive our newsletter until you unsubscribe.
